不動産

一般的な不動産トラブル

「衣食住」というように、私たちの暮らしにとって住宅は非常に重要です。ですが重要だからこそ、住宅についての問題は少なくありません。一般的な不動産トラブルには下記のようなものがあります。

• 住宅購入時のトラブル

  • 頭金の払い込みをした後、理由があって解約したにもかかわらず頭金を返金してもらえない（※かなり多いです。特に訪問販売などが多いです。）
  • 頭金を支払った後になって、ローンの審査がおりなかったのに、頭金を返金してもらえない

• 住宅居住中のトラブル

  • 住み始めたら欠陥が見つかったので修理させたい
  • 損害を被ったので、損害賠償をしたい
  • もうこんな住宅には住みたくないので解約をしたい

• 賃貸住宅のトラブル

  • 返還されるはずの敷金や礼金が返還されない
  • 高額な更新料を支払うように強制されている
  • 賃料をいきなり値上げされた
  • 住宅に欠陥があるのに大家が対応してくれない

• 立ち退きのトラブル

  • 強制退去されそう
  • 補償金が少ない（再開発などに伴う場合の実績多数）
  • 立ち退きしたくない

テナント開業に不動産契約はつきもの

クリニックを新築する場合

契約をよく見てから契約した方が良いという理由の一例として、クリニックを新築後、建物の不具合が見つかった場合を考えてみます。

クリニックを新築して開業する場合、一般的には、設計と施工を第三者に依頼することになります。設計と施工を一つの会社に依頼する場合と、設計と施工を別の業者に依頼する場合があります。

設計と施工は、民法上は、「請負契約」というものに該当します。簡単に言えば、何か作ってほしいとの依頼をして、依頼された側がそれを完成させるという内容の契約です。設計は、設計図作成や構造計算を依頼し、設計士がこれを完成させます。施工は、工事を依頼し、施工業者がこれを完成させます。

ここで、依頼された側は、自らが完成させたものについて、いくつかの責任を負うことになります。最も重要なのが、今回問題となる「瑕疵担保責任」です。
引き渡しを受けた物件に何らかの不具合が発見された場合には、基本的に、この瑕疵担保責任に基づく請求をしていきます。要するに、依頼した相手に対して、不具合の無償修理や修理代金相当額を求めるということです。

新築したクリニックに不具合が見つかった場合、瑕疵担保責任を誰に請求すべきかが問題となります。設計と施工を同じ業者に依頼した場合には、その業者に請求することになりますし、設計と施工を別の業者に依頼した場合には、不具合の原因を特定し、責任がある側に請求することになります。

契約が問題となるのは、瑕疵担保責任の責任追及がいつまで有効かという部分です。民法638条1項では10年とされていますが、民法はあくまで基本ルールですから、個別の契約で自由に変更してしまうことが可能です。したがって、不具合を発見した場合は、直ちに専門家に相談し、期間がいつまでなのかを念頭に置いた上で、責任追及の方針を検討していくことになります。
契約段階でご相談いただくことで、この期間を可能な限り長く設定することが可能ですので、是非ご契約前にご相談ください。